Yunanistan emlak pazarı, 2008 küresel finans krizinin ardından uzun yıllar süren bir daralma yaşamış olsa da, 2026 yılı itibarıyla istikrarlı, olgun ve güçlü bir büyüme evresine girmiş durumdadır. Artık piyasa; spekülatif alımlardan uzak, uzun vadeli ve nitelikli yatırımcıların hâkim olduğu bir yapıya dönüşmektedir.
Bu yazıda, satış fiyatlarındaki artış, kriz sonrası toparlanma süreci, yükselen bölgeler ve Golden Visa mevzuatındaki değişikliklerin Yunanistan emlak pazarı üzerindeki etkileri rakamsal verilerle ele alınmaktadır.
Krizden Bugüne: Sert Düşüşten Olgun Büyümeye
Yunanistan’da konut fiyatları, 2007–2017 döneminde nominal olarak %40’tan fazla gerilemiştir. Bu düşüşte:
- Bankacılık sisteminin daralması
- Kredi hacminin ciddi biçimde azalması
- Ekonomik belirsizlikler
belirleyici olmuştur.
Ancak 2018 sonrası dönemde tablo değişmiş; turizmin toparlanması, yabancı yatırımcı ilgisi ve ekonomik istikrarın yeniden sağlanmasıyla birlikte emlak piyasası kademeli olarak yükselişe geçmiştir.
2024–2026 Satış Rakamları: Güçlü ve Süreklilik Gösteren Artış
Yunanistan Merkez Bankası (Bank of Greece) verilerine göre:
- 2025 üçüncü çeyreğinde ülke genelinde konut fiyatları yıllık bazda %7,7 arttı
- Bir önceki çeyrekte bu artış %7,6 seviyesindeydi
- Atina özelinde fiyat artışı %6,6 olarak gerçekleşti
Bu rakamlar, piyasada güçlü talebin sürdüğünü ve arzın sınırlı kalmaya devam ettiğini açıkça göstermektedir.
2026 yılında uzmanlar, fiyat artışlarının devam edeceğini; ancak piyasanın artık daha dengeli ve öngörülebilir bir büyüme sürecinde olduğunu vurgulamaktadır.
Daha Olgun Bir Pazar: Yatırımcı Profili Değişiyor
Yunanistan emlak sektörü artık yeni bir evreye girmiştir. Piyasa:
- Daha sofistike yatırımcıları
- Kurumsal fonları
- Uluslararası geliştiricileri
çekmeye başlamıştır.
Bu yaklaşım, kısa vadeli kazançtan ziyade uzun vadeli değer yaratımına odaklanan bir pazar yapısını işaret etmektedir.
Talep Dinamikleri: Yatırım Adalardan Anakaraya Kayıyor
2026’ya yaklaşırken talep tarafında dikkat çeken bazı önemli değişimler bulunuyor:
- Yatırımcı ilgisi Yunan adalarından anakaraya kayıyor
- Özellikle Atina ve çevresi daha fazla talep görüyor
- Kullanım değişikliği (ticari → konut) projelerine ilgi artıyor
Mevzuata göre, AB dışı yatırımcılar:
- Ticari bir binadan konuta dönüştürülmüş bir mülke
- 250.000 € yatırım yaparak
Golden Visa programına katılabiliyor.
Buna karşılık:
- Atina ve Selanik gibi bölgelerde minimum yatırım tutarı 800.000 €
olarak uygulanıyor.
Golden Visa oturma programından yararlanmak isteyen yatırımcıların ticari kullanımdan konuta dönüşen yeni projelere yöneldiği görülüyor. Bu talep değişikliği, özellikle dönüşüm projeleriyle ilgili yeni inşaatların ve yapı izinlerinin artmasına neden oldu.
Özellikle 2025 yılı itibarıyla uygulamaya konulan yeni Golden Visa düzenlemesi, emlak sektöründeki dinamikleri önemli ölçüde değiştirdi.
- Geliştiriciler, daha fazla yatırımcı çekebilmek için kentsel dönüşüm ve ticari dönüşüm projelerine ağırlık vermeye başladı.
- Yerel yönetimler de bu süreçte dönüşüm ruhsatları ve proje onaylarında artış rapor etti.
2025 Ağustos ayında sadece özel sektörde verilen 1.914 yeni yapı ruhsatı, bu hareketliliğin somut göstergelerinden biri. 2025’in son çeyreğinde, yeniden geliştirilmek üzere endüstriyel/ticari mülklere olan talep %15 artış gösterdi. Bu artış, yatırımcılar için yasal sürece uygun yeni fırsatlar oluşturmayı hedefliyor. Ekonomistler, önümüzdeki 12 ayda inşaat faaliyetlerinde yaklaşık %7 büyüme bekliyor.
Golden Visa ve Kiralama Modelindeki Değişim
Golden Visa düzenlemeleri ve kısa dönem kiralamalara yönelik artan denetimler, yatırımcı davranışlarını da etkilemiştir.
2026’ya doğru:
- Yatırımcılar daha fazla uzun vadeli kiralama modellerine yöneliyor
- İnşaat şirketleri tarafından sunulan kira garantileri yaygınlaşıyor
Ancak bu noktada yatırımcıların:
- Sözleşmeleri mutlaka hukuki danışmanlıkla incelemesi
- Garantilerin şartlarını net şekilde anlaması
büyük önem taşımaktadır.
Yunanistan Golden Visa Programı hakkında detaylı bilgi için hemen tıklayın
Fiyatlar Yukarı Yönlü
Yunanistan Merkez Bankası’nın son Finansal İstikrar Raporu’nda şu ifade yer alıyor:
“Yunan konut piyasasında fiyatların seyrinde şu aşamada bir yavaşlama işareti bulunmamaktadır.”
Rapora göre fiyat artışlarının temel nedenleri:
- Konut arzının talebe kıyasla düşük kalması
- Yeni konut üretiminin 2010–2020 döneminde ciddi biçimde azalması
- Sorunlu kredilere bağlı mülklerin piyasadan çekilmesi
Bu koşullar devam ettiği sürece, fiyatların yukarı yönlü hareketini sürdürmesi beklenmektedir.
Yabancı Yatırımcılar ve Öne Çıkan Bölgeler
AB dışı yatırımcıların Golden Visa kapsamında Yunanistan’a ilgisi güçlü biçimde devam ediyor. Özellikle İsrail, Türkiye, Lübnan, Çin gibi ülkelerden gelen yatırımlar dikkat çekici seviyelere ulaşmış durumda. İngiltre ve ABD’den gelen yatırımlar da artış gösteriyor.
Yabancı alıcıların en çok ilgi gösterdiği bölgeler:
- Atina sahil hattı
- Atina şehir merkezi
- Atina dışındaki bölgelerde Kiklad Adaları, Patras ve Girit
Bu tercihler, yaşam kalitesi ve uzun vadeli değer artışı beklentisiyle örtüşüyor.
Devlet Gelirleri ve Emlak Piyasasının Ekonomiye Katkısı
Yunanistan Maliye Bakanlığı verilerine göre:
- 2026 yılında emlaktan elde edilmesi beklenen toplam kamu geliri: 900 milyon €
- 2025’te bu rakam 830 milyon € seviyesindeydi
- Yıllık artış oranı: %8
Gayrimenkul satış vergilerinden elde edilen gelir:
- 2024: 459 milyon €
- 2025: 488 milyon €
- 2026 beklentisi: 653 milyon €
Bunun 539 milyon €’luk kısmı doğrudan bina alım-satımından kaynaklanmaktadır.
Yabancı Sermaye ve İnşaat Sektöründeki Toparlanma
Merkez Bankası verilerine göre:
- Yılın ilk yarısında Yunanistan’a gelen toplam yabancı yatırım: 2,8 milyar €
- Bunun 938,3 milyon €’su (%33,4) gayrimenkul yatırımlarından oluşuyor
İnşaat tarafında ise:
- 2025 Ağustos ayında özel sektörde 1.914 adet yapı ruhsatı verildi
- Toplam hacim: 2.055.337 m³
- Yıllık artış: %14,7
Ekonomistler, 2026’da inşaat sektöründe yaklaşık %7 büyüme bekliyor.
Sonuç
2026 yılı itibarıyla Yunanistan emlak pazarı; kriz sonrası toparlanmasını tamamlamış, daha şeffaf, dengeli ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşmuştur. Satış rakamları güçlü seyrini korurken, Golden Visa düzenlemeleri piyasayı daha kaliteli yatırımlara yönlendirmiştir.
Doğru lokasyon, doğru proje ve doğru hukuki yapı ile Yunanistan, uzun vadeli gayrimenkul yatırımı için cazibesini sürdürmektedir.
İç (Inbound) Link Önerileri
Dış (Outbound) Link Önerileri:
