Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı yaparak oturum izni almak, yatırımcılar için yeni bir dönemin başlangıcıdır. Bu süreçte en çok merak edilen konuların başında Golden Visa sonrası vergi yükümlülükleri yer alır. Yatırımın hukuki ve mali boyutlarını en başından doğru bir şekilde anlamak, gelecekteki sürprizlerin önüne geçer. Bu yazıda, mülk alımı sonrasında karşılaşabileceğiniz vergi türlerini, çifte vergilendirme konusunu ve diğer önemli mali detayları ele alacağız.
Yunanistan’da Vergi Mukimi Ne Demek?
Vergi mukimliği, bir kişinin hangi ülkede vergiye tabi olduğunu belirleyen en kritik kavramlardan biridir. Bu durumunda, dünya genelindeki gelirleriniz Yunanistan’da vergilendirilebilir. Vergi mükellefi olmamanız durumunda ise sadece Yunanistan kaynaklı gelirleriniz vergilendirilir. Yunanistan’da 180 günün üzerinde ikamet etmeniz durumunda yasal olarak Yunanistan’da vergi mukimi sayılırsınız ve sadece Yunanistan’daki değil farklı ülkelerde elde ettiğiniz gelirlerden dolayı da vergi ödemeniz gerekebilir.
Golden Visa Yatırımını Takiben Vergi Yükümlülükleri Nelerdir?
Yunanistan’da Golden Visa aldıktan sonra yatırımcıların karşılaştığı vergi yükümlülükleri temel olarak gayrimenkul ve gelir bazlıdır. Başlıca vergiler şunlardır:
- ENFIA (Yıllık emlak vergisi)
- Kira gelir vergisi (varsa)
- Tapu ve işlem masrafları (satın alma aşamasında)
- Olası satış durumunda sermaye kazancı vergisi (mevzuata bağlı olarak)
Eğer yatırımcı Yunanistan’da vergi mukimi değilse, genellikle sadece Yunanistan kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendirilir. Bu da Golden Visa yatırımını, uluslararası yatırımcılar açısından daha öngörülebilir hale getirir.
Yıllık Emlak Vergisi (ENFIA) ve Kira Geliri
Golden Visa kapsamında bir mülk satın aldığınızda, her yıl ENFIA (yıllık emlak vergisi) ödemeniz gerekir. Bu vergi, mülkün bulunduğu bölge (zone value), büyüklüğü ve özelliklerine göre değişiklik gösterir. Dolayısıyla her yatırım için vergi tutarı farklılık gösterebilir.
Eğer satın aldığınız mülkü kiraya vermeyi tercih ederseniz, elde ettiğiniz kazanç üzerinden kira gelir vergisi ödersiniz. Yunanistan’da kira gelirinden alınan vergi oranı, yıllık 12.000 euroya kadar olan kazançlar için %15’tir. 12.001 € – 35.000 € arası %35, 35.000 € üzeri ise %45’tir. Yunanistan’da yaşamıyorsanız ve gayrimenkul haricinde bir gelir elde etmiyorsanız, çoğu durumda ek bir gelir vergisi yükümlülüğü doğmayabilir.
Solena’nın yüksek kira getirisi sunan Atina’daki güncel projeler için bizimle iletişime geçin.
Çifte Vergilendirme ve Türkiye’deki Kazançlar
Yatırımcıların en çok merak ettiği bir diğer konu, hem Türkiye’de hem de Yunanistan’da aynı gelir üzerinden vergi ödeyip ödemeyecekleridir. Türkiye ile Yunanistan arasında Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması bulunur. Bu anlaşma sayesinde, aynı gelir üzerinden iki ülkede birden vergi ödemezsiniz. Bir ülkede ödenen vergi, diğer ülkede mahsup edilir. Türkiye’de elde ettiğiniz gelir Yunanistan’da vergilendirilmez.
Şeffaf ve Öngörülebilir Vergi Çerçevesi
Yunanistan, yabancı sermayeyi ülkeye çekmek amacıyla vergi sistemini uluslararası standartlarda şeffaf bir yapıya kavuşturmuştur. Ülkedeki emlak vergileri (ENFIA), kira geliri dilimleri ve mülk alım-satım masrafları gibi tüm maliyetler net bir şekilde belirlenmiştir ve bağımsız küresel araştırma platformları tarafından düzenli olarak raporlanmaktadır.
Yatırım sürecinizi daha öngörülebilir kılmak ve ülkedeki güncel gayrimenkul vergi oranları ile maliyet tablolarını bağımsız bir uluslararası kaynaktan incelemek isterseniz, uluslararası kaynakları referans alabilirsiniz.
Mülk Satışında Sermaye Kazancı Vergisi
Yunanistan’da gayrimenkulün satışından elde edilen kazançlar normal şartlarda %15 oranında sermaye kazancı vergisine tabidir. Mülkün 5 yıl elde tutulması ile %15 sermaye kazancı vergisi tamamen ortadan kalkmaktadır.
Ancak bazı istisnai durumlar söz konusudur. Özellikle bir kişinin kısa süre içinde birden fazla mülk alım-satımı yapması (örneğin 2 yıl içinde birden fazla satış) durumunda, bu faaliyet vergi idaresi tarafından ticari faaliyet olarak değerlendirilebilir. Bu durumda elde edilen kazanç, sermaye kazancı yerine gelir vergisi kapsamında vergilendirilebilir. Vergi uygulamaları dönemsel olarak değişebileceği için, satış öncesinde profesyonel danışmanlık alınması önerilir.
Miras Vergisi Avantajları
Yunanistan miras vergilendirmesi açısından yatırımcılara kolaylıklar sunar. Ülkede miras vergisi oranları akrabalık derecesine göre değişmekle beraber, ilk 150.000 € tamamen vergisizdir. Bu tutarın üzerindeki kısımlar için ise %1 ile %10 arasında oldukça düşük oranlar uygulanır.
Yunanistan’da miras vergisi oranları, mirasçı ile vefat eden kişi arasındaki akrabalık derecesine ve mirasın toplam değerine göre kademeli olarak belirlenir. Birinci kategoriyi en yakın akrabalar oluşturur. Eş, çocuklar, torunlar ve ebeveynler bu gruptadır. Bu kişiler:
- 150.000 €’ya kadar vergiden muaftır.
- 150.001 € – 300.000 € arası için %1,
- 300.001 € – 600.000 € arası %5,
- 600.000 €’nin üzerinde ise %10 oranında vergi öderler.
En az 5 yıllık evli olan eşler ve 18 yaşından küçük çocuklar için muafiyet sınırı 400.000 €’ya kadar çıkabilir.
İkinci kategoride yakın akrabalar, kardeşler, büyükanne/büyükbabalar, yeğenler ve üvey ebeveynler yer alır. Bu kişiler:
- 30.000 €’ya kadar vergiden muaftırlar.
- 30.001 € – 100.000 € arası için %5,
- 100.001 € – 300.000 € arası %10,
- 300.000 € üzeri %20 oranlarında vergilendirilirler.
3. kategori ise uzak akrabaları, arkadaşları ve akrabalık bağı olmayan kişileri kapsar:
- 6.000 €’ya kadar vergiden muafiyetleri vardır.
- 6.001 € – 72.000 € arası %20,
- 72.001 € – 267.000 € arası %30,
- 267.000 € üzeri için %40 oranları uygulanır.
Ebeveynlerin çocuklarına yapacağı nakit bağışlarda (Parental Grant), banka üzerinden yapılması şartıyla 800.000 €’ya kadar olan tutarlar yine vergiden muaftır. Ayrıca vergi, mülkün piyasa değeri üzerinden değil, devlet tarafından belirlenen “objektif değer” üzerinden hesaplanır.
Sonuç: Doğru Bilgi, Doğru Yatırım
Doğru bilgi, doğru yatırımın temelidir. Yunanistan’da gayrimenkul edinimi ve Golden Visa süreci verimli bir şekilde yönetilmesi gereken finansal süreçlerdir. Golden Visa sürecinde sadece mülk boyutunu değil, yatırımın tüm hukuki ve mali adımlarını birlikte yönetiyoruz.
Yunanistan’da yatırım yapmayı planlıyorsanız, yalnızca mülk seçimi değil, vergi yükümlülüklerinin de doğru analiz edilmesi gerekir. Size özel vergi planlaması ve yatırım analizi almak, aynı zamanda yüksek getiri potansiyeline sahip projeleri değerlendirmek için Solena ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.
👉 Golden Visa başvurusu ve katılım süreciyle ilgili detaylı bilgi için tıklayın.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Yunanistan’da vergi numarası (AFM) almam zorunlu mu?
Evet. Yunanistan’da gayrimenkul satın alabilmek ve Golden Visa sürecini başlatabilmek için bir AFM edinmeniz yasal bir zorunluluktur. Mülk edinilmesinden banka hesabı açılışına ve yıllık emlak vergisinin (ENFIA) ödenmesine kadar tüm resmi finansal işlemleriniz bu numara üzerinden takip edilir.
Yunanistan’daki mülküm için her yıl beyanname vermem gerekir mi?
Eğer satın aldığınız mülkü kiraya veriyorsanız, her yıl Yunanistan vergi dairesine gelir vergisi beyannamesi sunmanız gerekir. Mülkünüzden herhangi bir gelir elde etmiyor olsanız bile, mülk edimini takiben gayrimenkulünüzü vergi sistemine kaydettirmeniz şarttır.
Yıllık emlak vergisi (ENFIA) ne zaman ve nasıl ödenir?
ENFIA genellikle her yıl bahar aylarında hesaplanıp sisteme yansıtılır. Bu vergiyi tek seferde peşin ödeyebileceğiniz gibi, yıl sonuna kadar yayılan taksitler halinde ödeme imkânınız da bulunur.
Vergi borcumun olması Golden Visa yenileme sürecimi etkiler mi?
Evet, doğrudan etkiler. Golden Visa kapsamında elde ettiğiniz oturum iznini 5 yıllık sürenin sonunda yenilemek istediğinizde, Yunanistan devletine vadesi geçmiş herhangi bir vergi borcunuzun bulunmaması gerekir. Vergi yükümlülüklerinin düzenli takibi, yenileme sürecinin sorunsuz onaylanması için temel şartlardan biridir.
İç (Inbound) Link Önerileri
Dış (Outbound) Link Önerileri
